Moins de six mois après l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions du règlement intérieur du Barreau de Paris permettant aux avocats parisiens d’exercer l’activité de mandataire en transactions immobilières les avocats amiénois n’ont pas manqué de réagir.

En effet en sa séance du 7 septembre 2010 le Conseil de l’Ordre des Avocat d’Amiens a voté la modification de son propre règlement intérieur pour ajouter l’activité de mandataire en transactions immobilières aux missions autorisées de l’avocat exerçant dans la Somme.

L’avocat peut donc maintenant être mandaté par ses clients pour vendre ou louer des biens immobiliers dans les limites autorisées par la loi. Cette nouvelle mission ouvre ainsi d’autres perspectives pour l’avocat. Elle va lui permettre d’investir un terrain juridique sur lequel il est parfaitement compétent et où la déontologie, la sécurité juridique et financière qu’il offre constituent des armes au service de tous ceux qui sont engagés dans une transaction immobilière.

Ces nouvelles prérogatives imposent toutefois des règles claires et précises relatives à la négociation des biens immobiliers à vendre ou à louer, et notamment les principes suivants :

– l’avocat qui souhaite exercer une telle activité doit en faire impérativement la déclaration auprès de l’Ordre ;

– l’activité de mandataire ne peut être que l’accessoire d’une prestation juridique tenant dans la rédaction d’un contrat ou d’un avant-contrat ;

– le prix de la vente et toutes autres sommes doivent transiter par la Carpa ;

– l’existence d’un mandat obligatoirement écrit, limité à une durée raisonnable tenant compte notamment des pratiques habituelles et usages locaux en matière de négociation et des particularités du bien à négocier, faisant mention du mode de calcul des honoraires qui demeurent libres mais représentant souvent un pourcentage du prix de vente de l’immeuble ;

– l’avocat ne peut représenter qu’une seule des parties au contrat, soit l’acheteur, soit le vendeur. Il n’est le conseil que de son seul mandant ;

– en toutes circonstances, l’avocat doit respecter les règles du conflit d’intérêts et les principes essentiels qui régissent la profession. L’avocat doit faire preuve d’indépendance, de loyauté, d’impartialité et d’objectivité. Il doit s’abstenir de tout démarchage, directement ou par personne interposée, pour recueillir un mandat. L’activité de négociation s’exerce, comme les autres activités de l’avocat, au sein et dans les locaux de son cabinet. Cette règle ne fait pas obstacle aux déplacements nécessaires en vue de la visite des biens à vendre ou à louer.

Sur la base de ces textes, la responsabilité que peut encourir l’avocat lorsqu’il exerce l’activité de mandataire en transactions immobilières est multiple. Il s’agit tout d’abord de sa responsabilité civile de droit commun, qu’elle soit contractuelle ou délictuelle : ainsi, aux termes de son mandat, l’avocat est-il contractuellement responsable à l’égard de son client. Il doit en outre à ce dernier un accompagnement matériel : réalisation d’un audit juridique ou technique du bien, organisation de visites, recherche de crédits, etc. L’avocat doit également une sécurité juridique distincte de celle due en matière de rédaction d’actes puisqu’il a ici une double obligation d’information et de contrôle :

– d’information, tout d’abord, puisque pèse sur lui une présomption irréfragable de connaissance de l’information. L’avocat a donc le devoir de se renseigner pour informer ensuite son client, par exemple, du fait qu’un terrain n’est pas constructible ou qu’il doit supporter telle ou telle servitude ;

– son obligation de contrôle est également plus large puisqu’il devra vérifier la capacité, le consentement et le pouvoir des parties, ainsi que la conformité du bien avec sa désignation, l’existence éventuelle d’une interdiction préfectorale ou la solvabilité de l’acquéreur, etc.

Sur le plan disciplinaire aussi, l’avocat expose sa responsabilité, par exemple, pour violation de son secret professionnel auquel il reste évidemment tenu, pour violation des règles de conflits d’intérêts, de celles du non respect des obligations de loyauté ou encore parce qu’il aura fait acte de démarchage, ce qui lui reste interdit.

En conclusion il convient de préciser que l’intérêt de recourir à un avocat mandataire en transactions immobilières réside dans sa double compétence.  En effet, l’avocat est compétent aussi bien en matière de conseil qu’en matière de contentieux. Cette spécificité de la profession de l’avocat fait de lui un interlocuteur précieux. Il connaît les points qui posent des problèmes aux acheteurs et aux vendeurs, les questions juridiques susceptibles de générer des contentieux et la façon de les éviter. L’avocat est donc un interlocuteur privilégié qui défend les seuls intérêts de son client.

Xavier d’HELLENCOURT
Avocat
Membre de l’Association des Avocats de l’Automobile
Spécialiste en Droit de la Famille, des Personnes et de leur Patrimoine