Promulguée le 24 mars 2014 la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, comporte 177 articles et réforme de façon importante trois lois majeures dans le domaine de l’immobilier c’est-à-dire la loi du 06 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et la loi Hoguet régissant une grande partie de la profession d’agent immobilier, de gérant et de syndic.

Certaines dispositions de la loi ALUR font l’objet d’une entrée en vigueur immédiate et s’appliquent depuis le 27 mars dernier puisque le texte a été publié au journal officiel du 26 mars. D’autres mesures sont différées et reportées à des dates fixées par la loi.

DÉFINITION DE LA NOTION D’HABITATION PRINCIPALE

La notion d’habitation principale appréciée jusqu’ici uniquement par la jurisprudence est maintenant définie de façon légale grâce à la loi ALUR. Ainsi cette loi détermine le champs d’application de la loi du 06 juillet 1989 en précisant qu’elle s’applique à la résidence principale du preneur qui doit être entendu comme le logement occupé au moins 8 mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le bénéficiaire ou son conjoint, soit par une personne à charge (enfants etc…). Ainsi la location meublée à usage de résidence principale est désormais incluse dans cette réglementation avec un titre spécifique qui lui est consacré.

Conclusion du contrat : le locataire mieux protégé

Jusqu’à présent la loi déterminait une liste de pièces justificatives que les bailleurs et leurs intermédiaires n’avaient pas le droit de demander à un possible locataire. Cette disposition était contournée et inefficace aussi la loi ALUR a inversé le principe et créé une liste exhaustive des pièces exigibles pour un candidat locataire comme dans le parc social. Une liste des pièces pouvant être demandées par un bailleur à la personne se portant caution pour un candidat locataire est également créée. Ces deux listes sont également définies par décret. Le bailleur qui exigerait du candidat à la location, ou à sa caution, des pièces justificatives non prévues par le décret pourrait se voir infliger une amende par le Préfet dont le montant peut atteindre jusqu’à 3000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. L’amende est prononcée après que l’intéressé ait été informé de la possibilité de présenter ses informations dans un délai déterminé. Elle ne peut être prononcée plus d’un an à compter de la constatation des faits.

La loi ALUR énumère dorénavant les motifs qui constituent une discrimination opérée à l’encontre des personnes physiques ou des personnes morales pour accéder au logement en renvoyant à l’énumération du Code Pénal. Ainsi est ajoutée aux motifs de la liste antérieure, la discrimination en raison d’une grossesse, de l’âge et des caractéristiques génétiques.

La loi ALUR impose aux parties d’établir le bail conformément à un contrat de location type qui sera défini par un décret pris en Conseil d’Etat après avis de la Commission Départementale de Conciliation.

De nouvelles mentions sont ajoutées à celles qui existent actuellement, à savoir :
– le nom du locataire,
– le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à l’encadrement des loyers pour des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants,
– le montant et la date du versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, si celui-ci a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail,
– la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location,
– la désignation des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (précédemment intitulée : les modalités de réception des services de télévision dans l’immeuble).

A partir de l’entrée en vigueur, prévue au 1er janvier 2016 au plus tard, la garantie universelle des loyers sera le dispositif proposé par défaut dans le contrat de location. Le bailleur devra expressément indiquer s’il préfère y renoncer.

Si le contrat a été conclu avec un intermédiaire il devra reproduire les modalités de calcul des honoraires d’agence liés à la mise en location.

De plus une notice d’informations relative aux droits et obligations des parties ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au bail.

En cas d’absence d’une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du bail, mettre en demeure le bailleur de porter ses informations au bail.

A défaut de réponse du bailleur le locataire peut, pendant un délai de 3 mois, saisir le tribunal afin d’obtenir la diminution du loyer. En revanche le bailleur ne peut se prévaloir de l’absence de ces informations.

A l’instar de la loi CARREZ en matière de vente immobilière il est inséré une sanction qui prévoit que si la surface habitable est inférieure de plus d’1/20 à celle qui figure dans le bail, le bailleur supporte une diminution du loyer proportionnelle.

Si le bailleur et le locataire ne se mettent pas d’accord avec la demande de diminution dans un délai de deux mois à compter de la demande du locataire ou si le bailleur ne répond pas à cette demande le Juge peut être saisi pendant un nouveau délai de deux mois. La diminution du loyer prend effet à la date de prise d’effet du bail. Si la demande en diminution du loyer intervient plus de 6 mois après la prise d’effet du bail, la diminution de loyer prend effet à la date de la demande.

En complément du diagnostic de performance énergétique, du constat de risque d’exposition au plomb et de l’état des risques naturels et technologiques, le dossier de diagnostic technique annexé au contrat de bail comprend dorénavant une copie d’un état relatif à la présence ou non d’amiante et un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz dont les modalités d’application et la date d’entrée en vigueur seront définies par un décret en Conseil d’Etat. Cette date sera fixée au plus tard le 27 mars 2020 en fonction des enjeux liés aux différents types de logements.

Jusqu’ici la clause interdisant au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalisait des travaux d’une durée supérieure à 40 jours était réputée non écrite. La loi nouvelle remplace cette durée de 40 jours par une durée de 21 jours.

Une clause nouvelle est déclarée non écrite lorsqu’il est imposé à un locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements.

La loi MOLLE du 25 mars 2009 avait limité le recours au cautionnement qui ne pouvait pas être demandé si le bailleur avait souscrit une assurance « loyers impayés ». Ce principe est maintenu mais assorti de la sanction de la nullité dudit cautionnement en cas de violation de cette interdiction. Par ailleurs la règle s’applique en cas de souscription d’une assurance ou de toute forme de garantie.

Comme pour le contenu du contrat, le législateur prévoit de faire établir l’état des lieux, selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat après avis de la commission départementale de conciliation.

Antérieurement il était prévu qu’à défaut d’état des lieux, la présomption de bon état ne pouvait être invoquée par la partie ayant fait obstacle à son établissement. La loi ALUR étend cette disposition au cas où l’une des parties ne remettrait pas l’état des lieux. Par ailleurs, les relevés des index pour chaque énergie doivent désormais compléter l’état des lieux en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire et individuelle. Le locataire peut demander de compléter l’état des lieux dans un délai de 10 jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation.

Nouvelle répartition des frais d’agence immobilière

Jusqu’à présent les frais et honoraires relatifs à la conclusion d’un bail étaient partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire.

Désormais les frais d’entremise et de négociation de la mise en location d’un logement sont à la charge exclusive du bailleur. En revanche les frais de certaines prestations présentant une utilité pour le bailleur et le locataire sont partagés par moitié entre les parties comme par exemple, à savoir :

– la réalisation de l’état des lieux,
– la rédaction du bail,
– l’organisation de la visite,
– la constitution du dossier du locataire.

Il est à noter qu’aucun frais lié à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être imputés au locataire. Avec l’accord express du locataire le bailleur pourra procéder à la transmission dématérialisée de la quittance, ces deux dispositions étant d’application immédiate.

Colocation

La loi ALUR donne une définition de la colocation comme une location d’un même logement par plusieurs locataires constituant la résidence principale et formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. Elle constitue une division du logement qui doit respecter les dispositions des articles L 111-6-1 et L 111-6-1-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, à savoir une superficie et un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m² et à 33 m3. De plus les normes de peuplement qui doivent être prévues par voie réglementaire s’imposent aux logements loués en colocation.

Si un seul contrat est conclu, il doit respecter les dispositions suivantes :

– il doit être conforme à un bail type qui sera défini par décret en Conseil d’Etat,
– les caractéristiques applicables aux conditions de décence seront définies par décret en Conseil d’Etat,
– les charges peuvent être calculées soit selon le principe des provisions mensuelles, soit faire l’objet d’un forfait,
– la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prend fin à la date d’effet du congé et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut la solidarité du locataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé,
– l’acte de cautionnement identifie, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution. Toutes ces dispositions sont applicables pour les contrats signés à compter du 27 mars 2014.

Cotitularité du bail pour les pacsès

Comme pour les époux la loi ALUR instaure le principe de la cotitularité du bail pour les personnes liées par un PACS. Cependant à la différence des époux, la cotitularité doit avoir été demandée conjointement par les pacsés. En cas de dissolution du PACS l’un des partenaires peut saisir le juge aux fins de se voir attribuer le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation des deux partenaires. Le bailleur est appelé à l’instance. Le Juge apprécie la demande en considération des intérêts sociaux et familiaux des parties.

DÉTECTEURS DE FUMÉE

La loi ALUR change la donne pour les locataires.

En effet avant le 08 mars 2015 les logements devront tous être dotés d’au moins un détecteur avertisseur autonome de fumée.

Jusqu’à présent la loi du 09 mars 2010, qui a instauré cette mesure de sécurité, mettait à la charge de l’occupant du logement (propriétaire ou locataire) le soin de mettre en place l’équipement. Dans un soucis de partage des responsabilités le législateur a décidé de modifier l’étendue des obligations des parties au contrat de location en rectifiant le texte de 2010 et en précisant que l’installation de ce détecteur incombe maintenant au bailleur et non plus au locataire.

Par ailleurs le texte impose au bailleur de s’assurer du bon fonctionnement du détecteur lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée. Il appartient toujours au locataire de veiller à l’entretien de l’équipement et de le réparer si nécessaire, au cours du bail. Il doit procéder à son renouvellement le cas échéant. La date limite d’installation des détecteurs est fixée au 08 mars 2015. Toutefois pour les logements occupés par un locataire à cette date l’obligation incombant au bailleur sera satisfaite par la fourniture d’un détecteur à son locataire ou s’il le souhaite par le remboursement au locataire de l’achat du détecteur de fumées.

Installation d’une grille de vétusté

En corollaire avec le logement social où existent déjà des grilles de vétusté la loi ALUR les mentionnent dorénavant pour le parc privé. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée seront déterminée par un futur décret au Conseil d’Etat.

Défaut d’assurance du locataire

La loi ALUR introduit une mesure intermédiaire, à savoir la possibilité pour le bailleur de souscrire une assurance pour le compte de son locataire. Cette mesure est entrée en vigueur pour les contrats en cours à compter du 27 mars 2014.

Ceci est notamment destiné aux situations où le locataire refuse ou oublie de s’assurer. Afin de pouvoir agir, le bailleur doit mettre en demeure son locataire de lui fournir l’attestation. La lettre de mise en demeure doit informer le locataire qu’à défaut de remise de l’attestation dans un délai d’un mois, le propriétaire souscrira une assurance pour son compte, augmentant ainsi son loyer.

Cette mise en demeure vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant le cas échéant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire. Le propriétaire a donc le choix entre la souscription pour compte ou la résiliation étant ici précisé que l’assurance est limitée à la couverture des risques dont la personne doit répondre en sa qualité de locataire (incendie, dégâts des eaux et explosion). Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Enfin une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de sa souscription et lors de chaque renouvellement, soit annuellement pour les contrats à tacite reconduction.

Délai de préavis diminué

La loi ALUR élargit les motifs pour faire jouer le délai de préavis du locataire réduit. Ainsi le délai de préavis réduit à un mois s’applique :

– dans les zones tendues,
– pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile sachant que la condition d’âge a été supprimée par la loi ALUR),
– pour les bénéficiaires de l’allocation adulte handicapée,
– pour le locataire bénéficiant d’un logement social.

A peine de nullité, le locataire invoquant la réduction du délai de préavis doit préciser et justifier le motif invoqué, ceci pour mettre fin à la jurisprudence qui dispensait le locataire de cette précision et a fortiori, de sa justification.

Reprise plus difficile

Le congé de reprise pour habiter doit mentionner la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise.

D’autre part, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise aussi la loi remplace ainsi le contrôle à posteriori du congé pour reprise par un contrôle a priori qui sera effectué par le Juge.

Enfin en cas d’acquisition d’un bien occupé, le bailleur ne peut délivrer un congé pour vente qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et un congé pour reprise qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans.

En cas de contestation, le juge pourra, même d’office, vérifier la réalité du motif de tous les congés.

Restitution du dépôt de garantie

Dorénavant le délai de restitution du délai de deux mois court à compter de la remise en mains propre, ou par LRAR, des clés au bailleur ou à son mandataire.

Par contre le locataire doit maintenant indiquer au bailleur, lors de la remise des clefs, l’adresse de son nouveau domicile. Par ailleurs, lorsque le logement se trouve dans un immeuble collectif le bailleur peut conserver 20% au plus du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.

La loi ALUR ajoute que si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans le délai de 2 mois il est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal par mois de retard, ce qui est évidemment beaucoup plus dissuasif que l’intérêt légal antérieurement applicable. Cependant cette majoration n’est pas due si l’absence de restitution résulte du défaut d’indication par le locataire de sa nouvelle adresse.

Nouveau délai de prescription

Dorénavant la loi ALUR prévoit que toutes les actions dérivant d’un contrat de bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer alors que par exemple les dettes de loyers et de charges se prescrivaient antérieurement par cinq ans.

La loi introduit aussi une prescription abrégée pour l’action en révision du loyer (clause d’indexation) par le bailleur. Elle se prescrit un an après la date convenue de la révision.

Location de meublé

La loi ALUR définie également, comme elle le fait pour la résidence principale, la notion de locations meublées. Il s’agit d’un logement décent équipé du mobilier en nombre et quantité suffisante pour permettre au locataire de dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être dressés contradictoirement et signés par les parties. Tout comme pour une location traditionnelle il sera créé un contrat type qui sera défini par un décret en Conseil d’Etat après avis de la Commission Nationale de Concertation.

Mise en place d’une garantie universelle des loyers facultative (GUL)

Alors qu’initialement il était prévu qu’elle devienne obligatoire cette garantie ne le sera, en fait, que de façon facultative et aura vocation, pour le parc locatif privé de se substituer aux autres garanties telles que la caution ou l’assurance pour loyers impayés.

Le GUL sera le dispositif proposé par défaut dans les contrats de location et le bailleur devra mentionner expressément s’il va renoncer au bénéfice de la garantie universelle. En pratique, sur le futur bail type, le bailleur devra cocher une case s’il ne veut pas de la GUL.

La GUL s’appliquera aux contrats de location conclus à compter du 1er Janvier 2016 car dans l’intervalle il faut créer l’agence de la GUL qui prendra naissance sous forme d’un établissement public et administratif de l’Etat.

Protection des locataires en situation d’impayés

La loi ALUR met en place un dispositif prévoyant le maintient du versement des aides personnelles au logement (allocation de logement familiale ou sociale et aide personnalisée au logement) pour les allocataires de bonne foi qui ne sont pas en mesure de régler la part de la dépense restant à leur charge.

La décision du maintien de l’aide appartient à l’organisme payeur lequel devra se prononcer selon les modalités fixées par décret.

Allongement des délais de grâce

Désormais et afin de laisser au locataire en situation de régler la dette locative le temps d’éponger son passif, le juge peut, même d’office, lui accorder un délai de paiement pour une durée portée à 3 ans (au lieu de 2 précédemment). Cette décision du juge suspendra notamment les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier bailleur.

Si malgré tout, le locataire fait l’objet d’une décision judiciaire d’expulsion, le juge peut lui accorder des délais, renouvelables, si son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge de l’exécution ou le juge qui prononce l’expulsion peut lui octroyer un délai qui ne peut désormais être inférieur à 3 mois, sans pouvoir dépasser 3 ans.

Pour la fixation de ce délai de grâce, le juge pourra désormais prendre en compte le délai prévisible de relogement des occupants des lieux et le délai lié au recours DALO pour fixer ce délai de grâce.

Prolongation de la trêve hivernale

Comme depuis maintenant 2 ans la loi ALUR étend jusqu’au 31 mars (au lieu du 15 mars) la trêve hivernale durant laquelle aucune expulsion n’est plus possible.

Création d’un délit pour les expulsions illégales

Avec la loi ALUR le nouvel article 226-4-2 du Code Pénal sanctionne le fait de forcer un tiers à quitter les lieux qu’il habite sans avoir obtenu le concours de la force publique, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de faits ou contraintes. La personne qui se rendrait ainsi coupable de ce délit serait susceptible de se voir infliger une peine d’emprisonnement de 3 ans et de 30.000 € d’amende maximum.

Xavier d’HELLENCOURT
Avocat
Spécialiste en droit de la famille, des personnes et de leur patrimoine