Depuis quelques années, le domaine du diagnostic immobilier n’a cessé d’évoluer. Force est de constater que du fait de cette évolution et du nombre important de diagnostics immobiliers existant à l’heure actuelle, il est parfois difficile de s’y retrouver… Il paraissait donc intéressant de préciser de nouveau chacun des diagnostics immobiliers aujourd’hui applicables ou très prochainement applicables..

L‘ELECTRICITE :

A compter du 1er janvier 2009, un état relatif à l’installation intérieure d’électricité (lorsque cette installation a plus de 15 ans) devra obligatoirement être fourni en cas de vente d’un logement.

Le Diagnostic technique des installations électriques devra ainsi être fourni :
– par le vendeur à l’acquéreur, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. Il sera réalisé sur l’ensemble de l’installation électrique privative des locaux à usage d’habitation et de leurs dépendances. Il devra avoir été réalisé depuis moins de 3 ans à la date à laquelle il sera fourni. Pour mémoire, il devra être joint au dossier de diagnostic technique qui doit obligatoirement, depuis le 1er novembre 2007, être annexé à la promesse de vente ou à défaut de promesse, à l’acte authentique.
– A défaut de réalisation de ce diagnostic technique des installations électriques, il est important de souligner que le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Deux documents pourront toutefois tenir lieu d’état de l’installation intérieure d’électricité, dès lorsqu’ils ont été établis depuis moins de trois ans à la date à laquelle l’état doit être produit, à savoir le certificat de conformité aux règles techniques et de sécurité effectué par un organisme agréé et le diagnostic réalisé avant le 1er novembre 2007 dans le cadre d’opérations organisées par le distributeur d’électricité.

Cet état de l’installation intérieur d’électricité vérifiera l’existence et les caractéristiques :
– d’un appareil général de commande et de protection, et de son accessibilité ;
– d’au moins un dispositif différentiel de sensibilité approprié aux conditions de mise à la terre, à l’origine de l’installation électrique ;
– d’un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit ;
– d’une liaison équipotentielle et d’une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.

Cet état identifiera également :
– les matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;
– les conducteurs non protégés mécaniquement.

Durée de validité : 3 ans.

Textes de références du Diagnostic technique des installations électriques :
Vérification des parties privatives des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances, en aval de l’appareil de commande et de protection de l’installation électrique propre à chaque logement, jusqu’aux bornes d’alimentation ou jusqu’aux socles des prises de courant.
(Décret n°2008-384 du 22 avril 2008 : JO du 24.04.08 et arrêtés du 08.07.08 : JO du 23.07.08).

LE GAZ :

Le vendeur d’un immeuble à usage partiel ou total d’habitation doit fournir un diagnostic de l’état des installations intérieures de gaz. Cette obligation existe depuis le 1er novembre 2007 et ce, pour toutes les installations de plus de quinze ans.

Pour information, quatre domaines sont contrôlés :
– la tuyauterie fixe.
– le raccordement en gaz des appareils.
– la ventilation des locaux.
– la combustion.

Lors du diagnostic, il sera également relevé toutes anomalies et un classement sera réalisé en fonction de la dangerosité de ces anomalies.

Même dans l’hypothèse où le gaz est coupé et/ou le compteur supprimé, ce diagnostic doit être réalisé. A partir du moment ou subsiste une tuyauterie fixe dans le logement, ce diagnostic est obligatoire.

Attention, il ne s’agit pas d’une attestation de conformité de l’installation mais de savoir si celle-ci est dangereuse ou non.

Durée de validité : 3 ans.

Textes de références du Diagnostic de sécurité des installations intérieures de gaz :
Recherche d’anomalies et de Danger Grave Immédiat sur l’ensemble de l’installation selon l’arrêté du 2 août 1977 modifié notamment par l’arrêté du 5 octobre 2005 et application de la norme XP-P – 45-500.

LE PLOMB :

Le saturnisme est une maladie provoquée par une intoxication par le plomb. Elle entraîne chez l’enfant des troubles irréversibles du système nerveux central.

Le plomb à l’origine de la contamination provient essentiellement des anciennes peintures des logements construits avant 1949. En effet, les peintures à la césure, si elles sont dégradées, libèrent des écailles ou de la poussière. Les enfants s’intoxiquent alors en absorbant ces poussières en suspension ou en ingérant directement les fragments de peinture qui se détachent des murs.

Le Constat des Risques d’Exposition au Plomb ne vise donc que les bâtiments ou partie d’immeuble à usage d’habitation, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.

Ce diagnostic consiste à localiser les éléments de constructions (portes, fenêtres, murs …) recouverts de revêtements avec une concentration en plomb supérieur à 1 mg/cm² en utilisant un analyseur à fluorescence X à source radioactive scellée, et de déterminer leur état de conservation.

En cas de présence de revêtements dégradés contenant du plomb, le propriétaire est dans l’obligation d’effectuer les travaux appropriés pour supprimer l’exposition au plomb.

Le CREP permet aussi de détecter des autres facteurs de dégradations du bâti (plafond ou plancher effondré… ) et d’en informer le Préfet.

Le CREP est obligatoire dans le cadre des locations depuis le 11 août 2008.

LE CREP doit être effectué dans les parties communes d’immeubles d’habitation depuis le 11 août 2008 ou avant des travaux susceptibles de provoquer l’altération substantielle des revêtements.

Durée de validité : 1 an pour les transactions et 6 ans pour les locations.

Textes de références du Constat des Risques d’Exposition au plomb :
Recherche de revêtements contenant du plomb (peinture, enduit..) et de facteurs de dégradations du bâti (humidité, risques d’effondrement de plafond ou plancher …).
Applicable depuis le 11 août 2008 pour les locations.
(Article L 1334-5 et R. 1334-10 à R. 1334-12 du Code de la Santé Publique).

L’AMIANTE :

L’amiante a été utilisé dans de nombreux matériaux et produits en raison de ses propriétés d’isolation acoustique, thermique, et de résistance à la chaleur. Cependant, ses effets nocifs sur la santé ont conduit à un contrôle et à une limitation progressive de son usage, et à des dispositions de protection des personnes exposées. De ce fait, l’usage de l’amiante a été interdit en France en 1997. cette matière est en effet cancérogène et peut provoquer des mésothéliomes et des cancers du poumon chez l’homme.

Il existe actuellement 5 types de diagnostics amiante :

Diagnostic des faux-plafonds, flocages et calorifugeages :
Ce diagnostic devait être réalisé le 31 décembre 1999 au plus tard pour tous les biens immobiliers à l’exception des maisons individuelles.

Diagnostic amiante avant transaction :
Le vendeur d’un bien immobilier, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, doit fournir à l’acquéreur, dès la signature du compromis, un diagnostic permettant de localiser les matériaux amiantés et leur état de conservation suivant une liste de matériaux à rechercher visuellement sans destruction.

Dossier Technique Amiante :
Depuis le 31 décembre 2005, les bâtiments et locaux à usage professionnel, commercial, agricole et industriel et les parties communes d’immeuble doivent avoir été contrôlés dans le cadre du Dossier Technique Amiante.

Diagnostics amiante avant travaux :
Préalablement à des travaux, un diagnostic amiante avec sondages destructifs doit être effectué sur les éléments faisant l’objet des travaux.

Diagnostic amiante avant démolition :
Préalablement à une démolition, un diagnostic amiante avec sondages destructifs doit être effectué sur tous les éléments de construction.

Durée de validité : définitif si aucun travaux n’a été entrepris depuis son établissement.

Textes de références du Diagnostic amiante des flocages, calorifugeages et faux-plafonds :
Recherche de flocages, calorifugeages et faux-plafonds amiantés qui devait être réalisée pour le 31 décembre 1999 au plus tard dans tous les biens (appartement, commerces …) à l’exception des maisons individuelles.
(Décret n°96-97 du 7 février 1996 modifié)

Textes de références du Diagnostic amiante avant transaction :
Recherche de matériaux et produits contenant de l’amiante suivant une liste (annexe 13-9 du CSP) précédemment à une vente.
(Article R 1334-24 du Code de la Santé Publique).

Textes de références du Dossier Technique Amiante :
Recherche de matériaux et produits contenant de l’amiante suivant une liste (annexe 13-9 du CSP) qui devait être réalisée pour le 31 décembre 2005 au plus tard.
(Articles R 1334-25 et R 1334-26 du Code de la Santé Publique).

LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

Le parc français de bâtiments (logements, bureaux, commerces, équipements) contribue pour une part importante à la consommation d’énergie finale (39%) et aux émissions de gaz à effet de serre (18%).

Le diagnostic de performance énergétique est un des dispositifs importants du Plan Climat pour renforcer les économies d’énergie et réduire les émissions de ces gaz.

Depuis le 1er novembre 2006 pour les transactions et le 1er juillet 2007 pour les locations, le propriétaire à l’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique.

Ce diagnostic réalisé par un professionnel permet d’identifier les consommations prévisionnelles d’énergie des logements et des bâtiments mis en vente ou en location.

Cette estimation des consommations d’énergie est établie sur la base d’un diagnostic effectué selon une méthode conventionnelle algorithmique et approuvée par le Ministère, ou bien sur la base des consommations constatées sur 3 années.

Le diagnostic comprend également des recommandations techniques qui permettront au propriétaire de repérer les travaux les plus efficaces pour économiser l’énergie.

Durée de validité : 10 ans.

Textes de références du Diagnostic de Performance Energétique :
Détermination de la consommation énergétique conventionnelle et de l’émission de gaz à effet de serre d’un bien et recommandation de mesures. Conformément à la directive européenne, le DPE est requis pour les bâtiments qui utilisent de l’énergie pour réguler le climat intérieur, c’est-à-dire pour maintenir les locaux à une température supérieure à 12 °C. De plus, il faut que le bien soit équipé d’une installation de chauffage pour qu’il y ait DPE. Il n’est donc pas autorisé d’« inventer » un équipement de chauffage virtuel pour calculer une consommation d’énergie qui serait différente selon le mode de chauffage.
(Articles L. 134-1 à L. 134-5 du code de la construction et de l’habitation).

LA LOI CARREZ

Afin d’améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété, le Gouvernement a instauré la loi « Carrez » afin de garantir la contenance et la superficie du lot vendu.

Le vendeur d’un bien immobilier soumis au régime de la copropriété doit fournir à l’acquéreur, dès la signature du compromis, le relevé de superficie privative loi « Carrez » du lot.

Si la superficie mentionnée est supérieure d’au moins 5 % à la superficie réelle, l’acquéreur dispose alors d’un an, à compter de la signature de l’acte définitif, pour obtenir une diminution de prix proportionnelle à la surface manquante.

Après consultation du règlement de copropriété pour garantir la contenance du lot, le technicien intervenant mesure le lot de copropriété conformément aux dispositions de la loi et fourni un relevé de superficie privative.

Durée de validité : Le mesurage effectué ne sera garanti que dans la mesure où aucun aménagement (travaux, déplacement de cloison…) ne viendra le modifier.

Textes de références du Mesurage Loi Carrez :
Relevé de la superficie privative d’un lot de copropriété et détermination de sa contenance en conformité avec le règlement de copropriété.
Le mesurage Loi Carrez ne s’applique pas pour les cases garages et emplacements de stationnement.
(Article 46 de la loi n° 65-557du 10 juillet 1965 (modifiée par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996))

LA CONFORMITÉ :

Depuis le 1er février 2005, le demandeur d’un prêt à taux zéro, pour l’acquisition d’une résidence principale en accession à la première propriété doit fournir, si l’immeuble est achevé depuis plus de vingt ans, un état des lieux relatif à la conformité du logement aux normes minimales de surface et d’habitabilité.

Le technicien Alizé vérifie que le logement répond aux exigences de la réglementation (critères de dimensions, de sécurité, de salubrité et d’équipement).

Dans le cas où le logement achevé depuis plus de  vingt ans ne répond aux normes de surface et d’habitabilité, le demandeur du prêt doit faire réaliser les travaux de mise aux normes pour bénéficier de l’octroi du prêt à taux zéro.

Date de validité : valable pour l’obtention du prêt à taux zéro.

Textes de référence : Articles R. 318-1 et suivants et R. 331-63 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

L’ETAT DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES :

Afin d’informer et de prévenir les risques naturels et technologiques (tels que les séismes, inondations…), le Gouvernement a également institué une obligation de fournir un état des risques naturels et technologiques à tout acquéreur ou tout locataire d’un bien.

Depuis le 1er juin 2006, lors des transactions immobilières (vente ou location), chaque vendeur ou bailleur d’un bien bâti ou non bâti situé dans une commune visée par arrêté préfectoral, doit annexer au contrat de vente ou de location un état des risques naturels et technologiques (ERNT) établi depuis moins de 6 mois.

L’Etat est établi en se référant au document communal d’informations, aux cartographies fournies par la Préfecture et à l’extrait de plan cadastral fourni par le propriétaire, afin de déterminer si le bien est situé dans le périmètre de la zone à risques.

Par ailleurs, le vendeur ou le bailleur doit déclarer les sinistres qui ont fait l’objet d’une reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou technologique subis par le bien pendant la période où il a été propriétaire ou dont il a été lui-même informé.

L’information relative aux sinistres est obligatoire dans toutes les communes ayant fait l’objet d’au moins un arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophes naturelles ou technologiques, soit la quasi-totalité de la France.

Durée de validité : 6 mois.

Textes de référence de l’Etat des Risques Naturels et Technologiques :
Localisation du bien au regard des plans de prévention des risques naturels et technologiques.
(Article L 125-5 et L 125-26 du code de l’environnement).

Charlotte CLOR
Société ALIZE
Contrôles et Diagnostics Immobiliers

Maître Gauthier d’HELLENCOURT
Avocat inscrit au Barreau d’Amiens